По просьбам трудящихся модернизировал статью про недвижимость для работников. Добавил проблемы, методы и стратегии. Если у кого есть аккаунт на Хабре прошу там
https://habr.com/ru/articles/881146/ проголосовать.
Надо ли помогать своим работникам приобретать недвижимость?
На декабрьском годовом 2024 собрании ассоциации Руссофт коллеги по цеху подняли проблему волшебного превращения льготной ипотеки под смешные ныне 6% для сотрудников ИТ-компаний в обычную для всех по ставке 24%. Минцифры только развело руками, у фонда, субдидировавшего банки по данной программе, закончились деньги и ИТ-ипотечные “счастливчики” начали получать письма счастья от своих “любимых” банков.
Я являюсь директором трех организаций: двух ИТшных АЛЕЕ СОФТВЕР
www.alee.ru, Нормдокс
www.normdocs.ru и еще конноспортивного клуба КСК ФАКТ
www.ksk-fact.ru. Никогда не надеялся на государство и тем более кредитные организации в вопросах решения своих жилищных вопросов и никому не советую.
У меня опыт работы в недвижимости с 1997 года. Подход любительский, т.е. я никогда не занимался этим ради прямого заработка денег, разве что в самом начале в качестве подработки к основной врачебной деятельности. Достижения есть, и они чуть выше среднего: есть квартира, где жить, есть квартиры инвестиционные, помогли многим коллегам приобрести жилье в Питере, купили землю, построили офисное здание, достраиваем дом, в планах своя, а не арендованная конюшня.
На прошлой неделе мы завершили сделку, получив договор купли-продажи и выписку из Росреестра. Мы помогли приобрести первое в самостоятельной жизни жилье очередному нашему работнику Кристине. Что это, благотворительность или глубокий корыстный умысел? Постараюсь поделиться своими наблюдениями и опытом.
Кому из своих работников мы ранее помогли купить недвижимость в Питере?
— Графический дизайнер. Комната, потом однокомнатная квартира, м. Комендантский пр.;
— Менеджер по работе с корпоративными клиентами. Двухкомнатная квартира на Озерках.;
— Замглавбуха. Однокомнатная квартира, м. Комендантский пр.;
— Руководитель проектного отдела. Евродвушка, м. Комендантский пр.;
— Исполнительный директор. Однокомнатная квартира, ЖК Юнтолово, м. Беговая;
— Два менеджера по работе с корпоративными клиентами, ставших у нас в компании супружеской парой. Двухкомнатная квартира м. Беговая;
— Сисадмин всея всего. Комната, потом однокомнатная квартира, м. Комендантский пр.;
— Теперь и тренер КСК. Две комнаты в перспективной трешке, м. Комендантский пр.
В чем заключается наша корпоративная и частная помощь?
- Поиск объекта недвижимости;
- Консультационная и юридическая поддержка;
- Финансовая поддержка. Беспроцентная ссуда;
- Помощь в продаже имеющегося жилья;
- Помощь в ремонте, переезде.
Небольшой экскурс в историю. Когда я в 1995 году познакомился со своей будущей женой Лилей, она помимо прочего занималась недвижимостью, была частным агентом, расселяла коммунальные квартиры под офисы компьютерных компаний, так, например, известная в 90е годы Аура Компьютерс приобрела некоторые свои точки, включая основной магазин в пер. Бринько именно усилиями Лили. Я также приложил свою лапку к расширению этого объекта.
Улучшение личных условий проживания от комнаты до дома, а также строительство собственного офисного здания в Лахте также помогли получить дополнительный опыт. Понятное дело, за это время работа с недвижимостью из насущной и сложной необходимости превратилась в интересное и полезное хобби.
С какими сложностями сталкиваются молодые специалисты в начале решения жилищных вопросов?
Отсутствие формализованных требований и ТЗ. Многих ИТшников еще на студенческой скамье учили собирать требования по Вигерсу и писать ТЗ по SWEEBOK. Почему к решению не менее сложной задачи по выбору первого жилья, мы подходим без должной подготовки?
Совет: Необходимо собрать “бизнес-”, пользовательские и функциональные требования. Детально описать все пожелания по самому жилью, окружению, нефункциональным требованиям, типа атмосферы и удобства района проживания. Определиться с границами проекта, что реализуем в первую очередь, а что может быть отложено на следующую версию. Не замахивайтесь сразу на трешку в престижном районе, первый шаг всегда самый большой и ответственный, а дальнейшие улучшения станут рутиной, занимающей меньше усилий.
Покупка недвижимости - это ОООчень сложно и непонятно. Решать жилищные вопросы не учат в институтах, это не передается с молоком матери. Наши родители дай бог 1-2 раза улучшали свои жилищные условия и мы запомнили этот процесс, как один большой ужас и стресс.
Совет: Определиться с тем, как выглядит квартира/дом/район мечты без относительно ваших возможностей. Сузить требования вы всегда успеете, в противном случае всю жизнь будете прозябать в нелюбимом месте. Надо в свободное время ножками пройтись по интересующим районам. Проанализировать предложения на Авито, ЦИАНе, Яндекс.Недвижимости. Сходить на просмотры. По возможности пойти поработать агентом недвижимости и закрыть хотя бы одну-две сделки под присмотром опытного наставника. Вы поймете, что не боги горшки обжигают и избавитесь от многих ложных представлений. Как минимум, исчезнет страх, в идеальном варианте - вам процесс/деятельность понравятся.
Стереотипы, навязанные социумом. Бери ипотеку, и все будет хорошо. Государство рано или поздно поможет, надо только подождать. Хочу купить только новое. Комната - не жилье. Зачем ходить на просмотры, если денег все равно нет, и.т.п. Все эти ложные предубеждения сужают ваш выбор и опускают ваши руки.
Совет: Ниже описана стратегия флиппинга в недвижимости, которая требует знаний, настойчивости, чуйки и определенной доли риска. Лобовые и всем известные способы всегда самые долгие и дорогие.
Юридическая вопросы. Способы приватизации, права проживающих, исторические данные, например, выписанные в ПНД, НД, места заключения, дееспособность продавца. Умение читать договоры, особенно мелкий шрифт, задавать вопросы, не боясь выглядеть дураком, отказываться от подписания, если вас что-то не устраивает. Эти навыки и знания крайне специфические и могут больше нигде в жизни не понадобиться.
Совет: Мы не можем знать всего и быть специалистами еще и в юриспруденции, знать Жилищное, Семейное, Гражданское, Уголовное и т.д. право. Если среди ваших друзей и родственников, нет юристов, которые могут помочь, спросите работодателя. Уверен, заинтересованная в работнике компания сможет выделить юридические ресурсы на подготовку и проведение сделки.
Ремонт - это очень сложно и дорого, поэтому надо брать с ремонтом. Возможно переклеить обои и постелить ламинат умеет далеко не каждый 20ти летний айтишник, но, узнав ставки на открытом рынке на данные работы, думаю, возникнет большое желание освоить еще пару скилов кроме кодинга. Да и спрос на девелоперов будет не всегда, ИИ поджимает.
Совет: Если папа не научил держать в руках молоток, и вы в своей жизни не прибили ни одного гвоздя, будет сложно в жизни. Но, никогда не поздно начать, купите шуруповерт! Вот пример девушки, для которой ремонт своих квартир из жизненной необходимости превратился в увлекательный квест
https://t-j.ru/ya-sama/
Помощи ждать неоткуда. Вы приехали из региона, ваши друзья такие же молодые и с дырками в штанах, родители скоро выйдут на пенсию и надо будет им помогать.
Совет: Концепция 3F (Friends, Family, and Fools) - это метод привлечения финансирования для стартапа через близкое окружение основателей. Всё то же самое работает и для недвижимости. Не всегда помощь может быть финансовой. Друг, работающий на Газели, может помочь с переездами, кто-то из знакомых не знает, куда девать старую, но еще добротную мебель. Опять же нужно обратиться в свою компанию, помощь обязательно будет. Просить помощи - не слабость, а сила и ум.
Какие стратегии приобретения перспективного жилья мы используем
Купить “хлам” и отремонтировать
Стратегия для покупателей с опытом самостоятельного ремонта и командой помощников. Находим квартиру в “убитом” состоянии, от которой отказываются многие покупатели. Обычно она выглядит максимально непривлекательно: захламленная, с поломанной мебелью, неработающей сантехникой, старыми окнами и т.д,, но при этом не требует дорогого капитального ремонта с заменой электрики и перекладкой полов.
Генеральную уборку, замену окон, поклейку обоев и укладку ламината можно сделать своими силами с привлечением друзей и родственников. Очень важно понимать ликвидность такой квартиры, ведь рано или поздно ее придется продавать. Имеет значение район, дом, этаж, окружение.
Найти и купить недооценённую квартиру
Самая быстрая, доходная и рискованная стратегия для покупателей с наличием свободного времени, опытом и знаниями в сфере недвижимости.
В США таких инвесторов называют
флипперами, а стратегию —
флиппингом. Человек ищет жильё на первичном или вторичном рынке, которое не пользуется спросом у покупателей, но имеет большой потенциал. Для этого отслеживаются цены на недвижимость в выбранном районе города и ценовом диапазоне.
Обнаружив объект по сниженной цене, флиппер выясняет причину, почему её продают так дёшево. Как правило, дело оказывается в качестве недвижимости, юридических проблемах или жизненной ситуации собственников. Если недостатки легко устранить, покупаем жильё, разбираемся с проблемами и в последующем продаём дороже.
Флипперу полезно иметь полную стоимость квартиры наличными — далеко не все выгодные варианты будут ждать, пока покупателю одобрят ипотеку. Тут опять же может помочь компания, у которой всегда есть деньги на черный день и аналогичные задачи. Если таких возможностей у компании нет, стоит задуматься, а там ли вы работаете.
Купить недвижимость на торгах с дисконтом
Стратегия для тех, которые умеет анализировать информацию, работать с аукционной документацией и готовы судиться с бывшими владельцами купленного жилья. Квартиры по цене ниже рынка продают на торгах. Туда попадает жильё банкротов, должников и государственных органов, которым нужно пополнить бюджет. Также на торгах банки продают ипотечные квартиры и недвижимость, которая была в залоге по кредиту.
У нас есть опыт приобретения недвижимости на торгах. В свое время в 2010 году приобретали первый земельный участок под офис в Лахте у Фонда недвижимости СПб. Кадастровая была низкая и торги стартовали с 1,7 млн за весь участок 7,5 соток. В итоге нам он достался за 2,7 млн. при рыночной цене на тот момент 1 млн. за сотку. Мы готовы были торговаться до 3,5 млн, но конкуренты сдались раньше
.
В Фонде имущества
http://property-fund.ru/ до сих пор проскакивают интересные объекты выведенные из государственного использования, правда цена на них вплотную подобралась к рыночным и уже не так выгодно как раньше.
Купить жильё на первом этаже
Стратегия для покупателей со специфическими потребностями. Недвижимость на первых этажах, выходящая окнами на улицу, не пользуется спросом у жильцов: шумно, грязно, плохой вид, заглядывающие в окна прохожие, сырость и запах из подвала. Зато бизнес с удовольствием покупает квадратные метры на первых этажах жилых домов, если они находятся в статусе нежилой недвижимости.
Чтобы квартиру можно было перевести в нежилой фонд, она должна принадлежать физическому лицу, не иметь обременений, а дом, в котором она находится, не должен иметь исторического или культурного значения. инвестиции в жилую недвижимость обычно окупаются: если квартиру удаётся перевести в нежилой фонд, её стоимость вырастает не меньше, чем в 1,5 раза.
Лайфхак, если деятельность вашей небольшой компании может вестись на дому, можно организовать небольшой офис у себя на квартире и без перевода в иной статус, но готовьтесь к жалобам и проверкам
Купить недавнее наследство с дисконтом
Стратегия для покупателей, которые умеют проверять законность сделок и историю наследования, готовы запрашивать у продавцов все возможные документы. Главная проблема покупки квартиры, которую владелец недавно получил в наследство — риск того, что его право собственности в течение 3 лет оспорят другие потенциальные наследники. Суд может аннулировать сделку и передать квартиру другим наследникам, а покупателю придётся взыскивать свои деньги с продавца.
Поэтому недавно унаследованные квартиры продаются со скидкой. Как правило, дисконт составляет 10% от рыночной цены. У нас было несколько таких сделок. Например, мы купили 2к. квартиру нашим молодоженам с 20+% дисконтом, без ремонта, тремя наследниками, которые не хотели там жить и очень ленивым агентом.
Конечно, это не все стратегии, которые могут помочь выгодно приобрести свое жилье. И все эти стратегии объединяет желание погружаться в предметную область и открытость к новым знаниям и навыкам и, конечно, проактивность. Под лежачий камень вода не течет.
Почему мы это делаем?
Ненависть к банковскому рабству. Банки не только на свое усмотрение пользуются нашими с вами кровно заработанными деньгами, но и не несут никакой ответственности за их потерю. За всю жизнь мы с женой единожды взяли кредит в банке, запомнили это на всю жизнь. Кредит был в валюте на 20.000$, с тех пор никаких кредитов, даже карточки только дебетные.
Социальная справедливость. Недвижимость - вещь дорогая, сложная и большинству сограждан мало доступная. В Древней Греции была сформулирована не потерявшая актуальности до наших дней идея: каждый человек имеет право на достойную жизнь и на реализацию своих способностей и талантов. Платон утверждал, что в идеальном государстве будет достигнута именно такая всеобщая гармония, когда все люди не бедствуют и могут заниматься любимым делом. Мы хотим чтобы наши коллеги, как можно раньше и проще закрыли гештальт с жильем и спокойно занимались любимым делом: информационными технологиями или конным спортом в нашем случае.
Построение команды. Взаи́мный альтруи́зм (реципро́кный альтруи́зм) — вид социального поведения, при котором индивиды ведут себя с некоторой долей самопожертвования в отношении друг друга, однако только в том случае, если ожидают ответного самопожертвования. Термин введён социобиологом Робертом Триверсом (Robert L. Trivers). Реципрокный альтруизм особей, относящихся к разным видам, можно назвать симбиозом. Данный тип поведения присущ не только людям, но также и ряду животных: давно известен принцип коалиций у приматов (члены которых помогают друг другу); также обнаружены примеры взаимодействия крыс на основе взаимного альтруизма. Эта модель поведения также применяется в оптимальной стратегии решения «дилеммы заключённого». Чем мы хуже приматов и тем более крыс?
Наша основная ИТ-работа и конный клуб - требуют построения слаженных и мотивированных команд единомышленников и мы со своей стороны делаем все возможное, чтобы жизнь членов нашей команды была комфортной и интересной. Поэтому решаем вопросы с жильем своих работников с большой охотой и вниманием.
А как вы решаете свои жилищные проблемы?
